Երևանում բնակարանների վարձակալության գործարքները երրորդ եռամսյակում նվազել են 37,5%-ով՝ հասնելով 192-ի, առանձնատներինը՝ 21,4%-ով՝ հասնելով 44-ի, հայտնում է Անշարժ գույքի կադաստրը։ Բնակարանների և առանձնատների առքուվաճառքի գործարքների թիվը նվազել է` 16.9% և 23.1%, համապատասխանաբար` 2779 և 485: Իսկ մեկ քառակուսի մետրի գինը, ըստ Կադաստրի սեպտեմբեր ամսվա տվյալների, աճել է ընդամենը 0,3%-ով։
Ընդհանուր առմամբ, երրորդ եռամսյակում Հայաստանում, ըստ Կադաստրի, անշարժ գույքի նկատմամբ իրականացվել է 53278 գործարք, ինչը մեկ տարի առաջվա ցուցանիշից ավել է ընդամենը 2,7%-ով։
Կադաստրի գնահատականներն արմատապես տարբերվում են փորձագետների խոսքերից։ Նրանք բնակարանների գների տարեկան աճը գնահատում են, օրինակ, Երեւանում՝ 20-40% մեկ քառակուսի մետրի համար՝ կախված տեղից։ Բնակարանների վարձակալության գինը, ըստ նրանց, նույնպես անընդհատ աճում է մեծ թվով վերաբնակիչների ժամանումով. տարեկան կտրվածքով վարձակալության գները բարձրացել են 3-4 անգամ, այդ թվում՝ մայրաքաղաքին մոտ մարզերում։
Armenia Today-ը փորձագետների հետ միասին փորձեց պարզել, թե ինչպես կարող էր նման պարադոքսալ իրավիճակ ստեղծվել Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում։ Եվ փորձեց հասկանալ, թե ինչ է սպասվում այս շուկային 2023 թվականին։
Տանտերերն ու վարձակալները հավատում են ապագային
30 տարվա փորձ ունեցող փորձագետ, անհատ բրոքեր Անդրանիկ Մուշեղյանն ակնհայտ է անվանել բնակարանների գների թանկացումը, իսկ ընդհանուր առմամբ շուկայում տիրող իրավիճակը՝ «աննորմալ»։ Բայց սա վատ չէ, ասում է նա, քանի որ եթե նախկինում 85.000 դոլարով Կոմիտասի փողոցում 3 սենյականոց բնակարան գնած քաղաքացիները կարող էին այն վարձակալել ընդամենը 200.000 դրամով, այսինքն՝ վերադարձնել 30 տարվա ծախսած գումարը, ապա հիմա կարող են վարձով տալ1,5 հազար դոլարով և վերադարձնել 10 տարվա ընթացքում: Այսինքն՝ սկսեցին ձևավորվել նորմալ շուկայական պայմաններ, երբ վարձակալությունը համաչափ դարձավ վաճառքի գնին, պնդում է փորձագետը։
Այլ հարց է, որ սովորական աշխատող քաղաքացին չի կարող բնակարան վարձել, երբ այն վարձով է տրվում Հարավ-արևմտյան թաղամասում 1500 դոլարով, իսկ Արաբկիրում 2 սենյականոց բնակարանը 1000 դոլարով, էլ չեմ խոսում ընթացիկ գներով անշարժ գույք գնելու մասին, շարունակում է Մուշեղյանը։
Չնայած դրան, փորձագետը «ավելի քան ակնհայտ» է անվանում բնակարանների վարձակալության պահանջարկի աճը (ի տարբերություն Կադաստրի տվյալների): Այստեղ գործարքների թվի համեստ աճը կարելի է բացատրել նրանով, որ Կադաստրը հաշվի չի առնում առանց գրանցման վարձակալած բնակարաններն ու առանձնատները։
Միևնույն ժամանակ, փորձագետը իրավիճակը կապում է ոչ միայն Ռուսաստանից, Բելառուսից և Ուկրաինայից, այլ նաև Սիրիայից և Լիբանանից ժամանած հայրենակիցների հետ։ «Երևանի կենտրոնում ամսական 8000 դոլարով բնակելի շենք է տրվում, և ամենակարևորն այն է, որ մարդիկ տալիս են այս գումարը, ինչը նշանակում է, որ հավատում են իրենց ապագային և պատրաստ են ներդրումներ կատարել»,- նշեց փորձագետը։
Նա խոսեց նաև Սիրիայից և Լիբանանից ծանոթների մասին, ովքեր երեք ամիս առաջ վաճառքի էին հանել իրենց տները, բայց վերջին 20 օրվա ընթացքում հրաժարվել էին այդ գաղափարից: «Նրանք բոլորը սպասում են Հայաստանի և Ադրբեջանի միջև խաղաղության պայմանագրի կնքմանը։ Սա նշանակում է, որ քաղաքականությամբ են հետաքրքրում, և վստահություն է առաջացել»,- ասաց Մուշեղյանը։
Բանկերը և գնորդները տիրապետում են հիփոթեքին
Կառավարությանը հաջողվել է վերացնել այն բոլոր թերությունները, որոնք բնութագրում էին նախկին հիփոթեքային շուկան, նշեց Մուշեղյանը։ Արդյունքում քաղաքացիները սկսեցին վստահել բանկերին, իսկ վերջիններս էլ իրենց հերթին՝ քաղաքացիներին, ասաց նա՝ դա անվանելով շուկայում «շատ կարևոր» գործոն։
Սակայն հիփոթեքային շուկայի արդյունքների մասին դեռևս դժվար է դատել, քանի որ բանկերը երկարացրել են հիփոթեքային վարկերի տրամադրման փաստաթղթերի ընդունման ժամկետները։ «Եթե նախկինում այդ ժամկետը սահմանափակվում էր 15 օրով, ապա այժմ այն երկարացվել է ավելի քան մեկ ամսով։ Իմ պատկերացումներով՝ առեւտրային բանկերի և քաղաքացիների հետ կապված բոլոր գործարքները պետք է ավարտվեն մեկ ամսվա ընթացքում, այլ ոչ թե նոր սկսվեն, ինչը ազդում է Կադաստրի հաշվետվությունների վրա»,- պարզաբանեց Մուշեղյանը։
Չնայած դրան, փորձագետը վստահ է, որ անշարժ գույքի գների աճն անխուսափելիորեն կհանգեցնի հիփոթեքային տոկոսադրույքների նվազմանը: Նման վարկերի պահանջարկը կաճի, քանի որ այժմ քաղաքացիները կարող են և՛ սպասարկել իրենց պարտքը, և՛ հանգիստ ապրել։ «Նախկինում վարկեր ներգրավելիս բնակիչները հայտնվել էին տոկոսների թակարդում, քանի որ նույնիսկ վարձավճարը թույլ չէր տալիս վճարել այդ տոկոսները։ Բանկը այնպիսի պայմաններ է սահմանել, որ մարդիկ ստիպված են եղել վաճառել իրենց ունեցվածքը։ Ներկայիս գներով մարդիկ ոչ միայն տոկոսներ են մարում, այլեւ ապրում են հանգիստ։ Եվ այս գործընթացը գնալով խորանում է»,- հայտարարեց նա։
Ովքեր են գնորդները
Մուշեղյանը ուշադրություն հրավիրեց այն հանգամանքի վրա, որ շինարարության շուկայում նոր խաղացողներ են հայտնվել. արդյունքում, ապագա տան դեռևս դրված հիմքի տակ արդեն կան գնորդներ։ Սակայն հարցն այն է, թե ովքեր են այդ գնորդները, տեղի բնակիչները, թե երրորդ կողմերը:
«Ամեն դեպքում, անշարժ գույքի թանկացման ֆոնին վարկերի ներգրավումը վկայում է այն մասին, որ քաղաքացիները տեսնում են ապագան։ Համոզված եմ, որ գները հետագայում չեն փոխվի և կմնան ներկայիս մակարդակի վրա»,- ընդգծեց փորձագետը՝ հավելելով, որ դրա մասին է վկայում նաև աշխատավարձերի բարձրացումը, որն արդեն հասնում է 500 հազար-1 միլիոն դրամի։
Անշարժ գույքի բորսայի տնօրեն Արտեմ Պրիբիլսկին վստահ է, որ անշարժ գույքի շուկայում հիմնական խաղացողները կա՛մ մեծահարուստ քաղաքացիներն են, կա՛մ օտարերկրացիները։ Երկրի քաղաքացիների մեծ մասի համար շուկան իր ներկայիս գներով գործնականում անհասանելի է, ասում է նա։ Միաժամանակ փորձագետը ժամանակավոր է անվանում անշարժ գույքի շուկայում ստեղծված իրավիճակը։ Նա նշում է, որ վերաբնակիչների հեռանալով իրավիճակը կվերադառնա նորմալ վիճակի:
«Անշարժ գույքի շուկան չափազանց զգայուն է, դրա վրա ազդում են բազմաթիվ գործոններ՝ տնտեսական աճի տեմպեր, աղքատության մակարդակ, աշխատավարձերի աճի տեմպեր և այլն։ Այս թեմայով ավելի մանրամասն հնարավոր կլինի խոսել հունվարի վերջին-փետրվարի սկզբին, երբ կհրապարակվեն անշարժ գույքի կադաստրի տարեկան տվյալները առուվաճառքի գործարքների վերաբերյալ»,- ամփոփեց բորսայի տնօրենը։
